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【公司新闻】韩院长出席全经联文旅地产大会并做专题演讲

2016-07-19 11:58:40

 我院院长韩云峰出席全经联文旅地产创新大会并做专题演讲

       2016年7月8—9日,首届全国文旅地产创新模式大会在北京召开,大会主题为“分享创新内容,推动文旅产业发展”,大会分享了文旅地产创新案例及创新模式,发挥全经联“平台+智库+资本”的优势,推动文旅产业创新项目和创新企业成长。
      7月8日下午,我院院长韩云峰先生做题为“森林旅游的嵌入式开发”的演讲。以下为演讲全文:


 

韩云峰:
    我带大家到一个比较清新的地方去看看,那就是森林地带。
    我是
中林候鸟旅游规划设计院(北京)有限公司的院长,现在代表中国林业集团在做森林旅游的开发,目前主要在西双版纳先做一个尝试。
    为什么我要讲《森林旅游的嵌入式开发》?
    大家都知道过去的造城运动,房地产商低头就可以捡钱,而且可以赚快钱。那种时代已经过去了,现在所有的情况都在变化,我们需要找到一个新的突破点,必须适应这种突然变化,去寻找一种新的商业需求。
    现在,上至习近平总书记、李克强总理,下到各行各业,每天都有人在说乡建,每天都在热议旅游,好像这又是一个可以赚钱的机遇。要开发乡村,要挣钱,还要维护青山绿水,因此大家的套路就必须改变,观念也必须改变,否则乡村会被毁掉,不会玩儿业态,青山绿水也产生不了价值。
因此,我提出了一个观点,就是“嵌入式开发”。在森林里可以做嵌入式开发,森林边上的一些老旧村庄,也可以做嵌入式开发。
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    为什么我们要强调做森林旅游?
    因为全国有1/3的A级景区都是和林业产业部门有关联的,森林旅游景区的大部分份额都在我们常说的绿水青山之中,但是我们都知道这类景区经营的基本套路是靠门票收入盈利,而大家理解的休闲就是简单层面上的吃喝玩乐。
    现在国家停止了对天然林的砍伐,即便是戈壁和沙漠,都是不允许做大体量开发的。面对这种情况,我们该怎么去思考,怎么顺势而为的去做旅游?
    事实上国家已经出台了一些指导性的政策。前一段时间,我看了一下习主席在黑瞎子岛上的一张报道图片,习主席面对一个沙盘,上面就是一条河,一片绿草地,模型上一栋楼都没有。他指着沙盘说了一句话:“要留下一张白纸”。我觉得,生态和可持续发展是国家战略,而不是过去的造城,继续走盖房子、卖房子的老套路行不通的。
    森林旅游如何开发?如何来保护生态?如何不去干扰乡村的生产和生活机理?如何旅游富民?如何做到可持续发展?如何建立生态文明理念下的资源利用和开发?我们设想一下,根本就没有景区的概念,既没有大门,也没有游客中心。我们也不去做五星级酒店。大家都知道,今天的大酒店,空置率很高,即使在北京也是赔钱的买卖。我们没有大型的声光电演出,这一点跟第一个老师的思路是唱反调的。我在很多国家看到的实景演出就是生活场景本身。在泰国一个度假酒店,一个农夫赶着一头牛从特别有情调的稻田小路上走过去,这就是实景演出。在你吃下午茶的时候,你会看到农夫在插秧。这就是实景演出。
    要保留活的传统,不去搬迁,不去扰民,不要跟当地的原住民对立起来,让原住民成为经营的直接受益者。尤其是在比较偏远的地方,怎么去找就业的人,这是一个难题。我们可以将原住民培养成就业人员。
    这个方法跟以前的套路完全是相反的,到底能不能实现更大的受益呢?我今天就具体说一说。
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    嵌入式开发是什么?
    嵌入式开发的一个特征是以发展的眼观看待问题。过去咱们是做开发商,现在应该去做发展商,立足当下着眼未来,用一种可持续发展的眼光去看待项目。
    嵌入式的特征是不占用耕地,不破坏乡村的生产和生活机理,而是在乡村或者农田边嵌入一些旅游业态。嵌入什么呢?以前,我们要么做一溜的徽派建筑,要么老是从农家乐的氛围当中拔不出来,即使农家乐升级成了洋家乐,我觉得仍然是不够的。我们可以嵌入多元化的建筑,不必拘泥于复古和乡土,可以嵌入时尚的业态,提升新农村的建设。
    我讲的这些话,似乎都是干巴巴的体制内的话,实际上仔细琢磨一下国家政策,这种理念对我们将来做项目是非常有好处的。
    嵌入式开发,就是一种建设开发模式,有点像针灸疗法。一个人身上有很多疾病,我只需要通过扎针就能治好疾病,免去了大规模的手术开刀等,简单安全可靠地把问题给解决掉了。
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    我自己有一个案例,就是西双版纳的告庄西双景,在座的有很多人都去看过。
    设计那个项目时,我不是以建筑师,而是以电影美术师的眼光去看待这个项目。当时,我跟周先生说,我要给他做一个似乎是生长了很多年的完完整整的村落,把所有的生活场景都融进去。最后我做成了。
    告庄西双景是一个大型的综合体,实际上是一个旅游地产的项目。做完以后我就留在了西双版纳,在森林里面又干了一件特小的事。我在老挝中国的边境,在一个人均年收入不足一千块钱的村子里面,租了一块地——租期很短,还有17年——做了一个叫做雨林传说的度假村。这个项目我前后投了不到500万元,但是两三年之内,拿回投入一点问题也没有。雨林传说度假村所在的地方,原来是这样的,大山年年被烧。在度假村建设完善的这四年里,被砍的树已经长这么大了,因为村民参与到建设和经营中来了,他们有了充足的经济收入,就不会去砍树烧山开荒了。
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    如果搞旅游景区,也像造城似的,八辈子也赚不回钱来。我曾经跟搞地产的一位先生开了一次玩笑,我说你做红树林,让你去和卖切糕的买买提大叔PK,他一定比你赚钱。因为他把大的切糕切碎了卖,而你拿的却是一个巨大的切不了的房子。你想几百间房怎么运营呢?我认为一定要切碎了,做小的投入,风险均摊。
    我经常到泰国、老挝、柬埔寨、斯里兰卡这些国家去旅行,发现人家做的都是小小的、幸福的、很精致的、跟生活本身贴近的项目,比如泰国的四季酒店。
    大家看,什么是旅游地产?在一个美丽的风景之下,放一张桌子,点一根蜡烛,都能赚钱。你为什么一定要盖一个大房子呢?上来就背债了。
    其实“旅游地产”很牵强,我们非得把“旅游”和“地产”这两件事扭在一起,我觉得这两者之间没有必然联系。我们老是觉得玩的内容不够,老是说什么旅游的六大要素,现在又加几大要素,使劲建房子。不是说搞旅游就必须要有完整的配套,就一下子把所有的东西都给凑全了,这是不可持续发展的,应该根据市场变化逐步的发展,慢慢地增加配套。
    这个苏坎塔拉瀑布酒店有16间房,很多好莱坞的明星都会去那里,酒店经理也没有想把这件事做成广告,但是知道这件事的人很多。
    吴钢先生是大建筑师,他读懂了这个瀑布酒店,觉得旅游就该这么个玩法。现在他是我们的合伙人,我们做的不是盖房子的事,我们每天讨论的是运营。你要变成一个有脑子的运营人,而不是盖房子、卖房子的人。所以我觉得文旅地产,一定要改成文旅运营,把地产这个事抛到脑后。配套能不能做,能做,其实临建也可以解决。
    苏坎塔拉瀑布酒店,只有16个工作人员,一年有四五百万的收入。在斯里兰卡康提客栈,基本看不到几个人。康提客栈小小的几十间客房,仍然是几百万的收入。如果雨林传说让我现在去做,可能三百万以里的投资就能做下来。和苏坎搭拉酒店比较,雨林传说度假村一年300万的收入是非常保守的。    
    像我们做的很多豪华大酒店,问问它的运营情况,养了多少人,每天的电费、水费是多少,尤其是北方,到了冬天还要花一大笔钱,保证没有苏坎塔拉的盈利模式赚钱。
    建议大家不要局限于学习国内案例,我一直都觉得,取经要去西天,像唐僧一样,要出国去看。
    我是四季酒店的常客。四季酒店的设计师和我们也有过交流。他就是在做一种幸福的生活,跟刚才史老师的幸福略有差异,差异源于文化背景,和他的产品,他们的产品打造非常简单,就是稻田酒店。四季酒店就是在做一个实景演出的场地,就是在一片稻田当中植入了最惬意的慢生活。赚不赚钱呢?大家可以亲自到清迈去看一看,体验一下那种氛围。
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    前面说的雨林传说,本来是我想给自己造一个隐居的在远方的家,但是没想到这件事的影响很大。为什么一个民营企业最后成了中国林业集团合作的大公司,为什么会被他们看中,就是因为我干了这么一件正确的小事。
    西双版纳雅德秘侬这个案例也是我的亲身实践。我希望大家可以到我们开发的雅德秘侬去看看。
    在这里,我们圈了一个很大的区域,是毗邻原始森林的一个很好的村寨。我们把建设用地的指标买过来了,但是我本身不希望用建设用地去搞房地产。要维护生态,保护雨林,还要精准扶贫,就需要我们拿出解决方案来。嵌入式开发就是解决方案。嵌入、融入和植入,三入法,就是业态的嵌入,文化的融入,品牌的植入。    
    大家认为旅游产业发展特别慢,周期特别长,如果我们把一些著名的好玩的品牌植入进去,你会发现,项目成长的速度是很快的。品牌植入能迅速吸引游客,助推营销的顺畅,缩短市场培育期。
    上个月,国资委27办的刘主席去视察雅德秘侬项目,看完以后,他觉得我们的嵌入式开发的理念很对,是实现“绿水青山就是金山银山”理念的一把钥匙,评价非常之高。
    刚才幸福公社的史老师,我看完他那个项目,也想说一句,人的发心如果是好的,一定会有非常好的结果。发心是什么呢?是诚心,是利他。我觉得这样做了,你自己也会很舒服。
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    以保护生态系统、关注民生为原则,在尊重本土文化,维护原住民的生存权和发展权的基础上,嵌入式开发森林旅游,以小的投入实现大的综合收益,用创意打造与都市生活迥异的森林、乡村度假产品,将每个人心中的乌托邦落地,营造浪漫的旅游度假生活,让生态文明建设与旅游经济发展并行,最终实现旅游富民。  
    谢谢大家!